Deux baromètres, deux réalités
La Pricemeter se base sur les prix affichés dans les annonces. Il s’agit du niveau de prix auquel les vendeurs et les promoteurs se positionnent aujourd’hui, et sur lequel les acheteurs basent leur recherche. Le rythme y est rapide. Les prix demandés réagissent vite au sentiment du marché, aux taux d’intérêt et à la rareté.
Le baromètre notarial, lui, part des biens effectivement vendus. Il se base sur les prix mentionnés dans l’acte notarié. Il ne s’agit donc pas de prix demandés, mais de prix de transaction définitifs. Ces chiffres arrivent avec un léger décalage, mais ils montrent ce que les acheteurs ont réellement payé.
2025 n’a pas été une année calme.
La Pricemeter résume clairement l’année 2025. Après une stabilisation depuis la mi-2022 et une croissance limitée en 2023 et 2024, le marché a de nouveau montré des signes de mouvement. Sur base annuelle, les prix de l’immobilier ont augmenté d’environ 4 % selon Immoweb.
Dans le même temps, l’activité de crédit s’est redressée. Entre janvier et novembre 2025, 12,2 % de crédits hypothécaires supplémentaires ont été accordés par rapport à la même période en 2024. C’est le signal qui compte vraiment. Non seulement les prix repartent à la hausse, mais les acheteurs reviennent également sur le marché. Le marché s’est adapté au nouvel environnement de taux d’intérêt.
L’impact des taux et des prix sur votre capacité d’achat
Le rapport traduit l’accessibilité financière en une mesure simple : combien de mètres carrés un ménage peut-il encore acheter ? Depuis le pic de janvier 2025, la hausse des prix et des taux d’intérêt a entraîné une perte d’environ 8 m² de pouvoir d’achat immobilier. Début janvier 2026, la capacité d’achat moyenne s’élève à 108 m² au niveau national, notamment grâce à une indexation salariale de 2 % au cours du même mois.
Cela peut sembler technique, mais c’est en réalité très concret. Lorsque le pouvoir d’achat diminue, on observe presque toujours le même déplacement sur le marché :
- L’emplacement pèse davantage dans la décision. Les acheteurs veulent réduire le risque de perte de valeur.
- L’agencement et l’efficacité deviennent plus importants. Chaque mètre carré doit être optimisé.
- La performance énergétique et l’état technique prennent davantage d’importance. La marge pour des rénovations devient plus limitée.
- La marge d’erreur diminue. Le budget et les attentes deviennent plus stricts.
Qu’est-ce que cela signifie pour 2026 ?
Les prévisions de la Pricemeter sont claires et loin d’être alarmantes. Les taux d’intérêt devraient rester à un niveau relativement élevé. Le scénario de base pour 2026 table sur une stabilité ou une légère hausse, plutôt que sur un recul. Cette projection s’explique par l’incertitude macroéconomique, des taux à long terme élevés et une pression budgétaire persistante.
La demande immobilière, elle, reste bien présente. Malgré ces taux plus élevés, Immoweb et Belfius s’attendent à une nouvelle hausse des prix, pouvant atteindre jusqu’à 3,5 % en 2026. Le moteur de cette évolution est structurel : un manque de nouveaux logements et une demande soutenue par l’indexation des salaires et la dynamique démographique.
Un autre élément souvent sous-estimé, mais clairement mis en évidence dans ce rapport : la production de logements neufs ralentit. Le nombre de permis de construire pour des projets résidentiels neufs a diminué de 15 % entre janvier et août 2025 par rapport à 2024, et de 31 % par rapport à 2023. Moins de nouvelles constructions signifie davantage de pression sur l’offre existante — ce qui se répercute sur les prix.
Ce que vous pouvez en retenir en tant qu’acheteur
Le marché bouge à nouveau, mais plus de la manière confortable d’autrefois. Les taux d’intérêt ne vont pas vous sauver. La négociation devient plus importante. Le timing aussi. Si les prix continuent de monter alors que les taux restent élevés, ceux qui sont rapidement clairs sur leur budget et leurs priorités auront un avantage.
Concrètement, cela signifie souvent acheter moins de mètres carrés, mais mieux choisir où ils se situent, disposer de moins de marge pour les coûts de rénovation et donc accorder davantage d’attention aux performances énergétiques et à l’état technique, ainsi qu’avoir davantage besoin d’un accompagnement honnête sur ce qui est réellement faisable.
Ce que vous pouvez en retenir en tant qu’investisseur : Le marché reste résilient, même avec des taux d’intérêt plus élevés. C’est une bonne nouvelle, mais ce n’est pas un laissez-passer. Votre rendement dépendra davantage de la discipline à l’achat et du choix du produit que de la hausse générale du marché. Dans un contexte de rareté structurelle, les emplacements soutenus par une demande solide ont généralement de meilleures performances. Cela correspond à l’approche de YOBO : un contexte urbain, des projets de reconversion et des développements à taille humaine avec un positionnement clair. À Bruxelles, cela signifie surtout être attentif à la micro-localisation et au produit lui-même. Une belle façade ou un nom attractif ne suffisent pas. Le projet doit être cohérent, la structure des coûts doit être claire et la plus-value doit rester visible, même lorsque les acheteurs ressentent une baisse de leur pouvoir d’achat. En Flandre, l’exigence reste tout aussi élevée, mais la discussion est différente. Les acheteurs et les investisseurs veulent de la certitude sur ce qu’ils obtiennent pour leur budget. Ceux qui sont transparents sur les finitions, les performances énergétiques et la qualité de vie gagnent la confiance. C’est précisément là qu’un projet peut se distinguer du marché général.
Différences régionales entre Bruxelles et la Flandre
La Pricemeter montre des hausses dans toutes les régions. La Flandre a connu en 2025 une croissance légèrement plus forte que Bruxelles, mais Bruxelles reste la région la plus chère au m².
Flandre
- +4,1 % en 2025
- En moyenne 2.549 € par m²
- Un peu plus de marge en matière d’accessibilité financière, ce qui permet au marché de continuer à évoluer.
Bruxelles
- +3,1% en 2025
- En moyenne 3.419 € par m²
- Un prix d’entrée plus élevé met plus rapidement la pression sur l’accessibilité financière. Des plans efficaces et un emplacement solide deviennent plus déterminants.
- Nuance supplémentaire : les maisons augmentent davantage que les appartements, ce qui indique une rareté dans le segment plus spacieux.
Le baromètre notarial confirme ce régime de prix au niveau des transactions. Dans votre capture d’écran, le prix de vente moyen d’une maison se situe autour de 576.763 € à Bruxelles, contre 375.053 € en Flandre. À Bruxelles, la valeur au m² doit donc être démontrée plus rapidement. En Flandre, la discussion porte plus souvent sur le rapport qualité-prix et le coût total.
Conclusion
De baromètre notariale confirme ce régime de prix au niveau des transactions. Dans ta capture d’écran, le prix de vente moyen d’une maison se situe autour de 576 763 € à Bruxelles, contre 375 053 € en Flandre.
À Bruxelles, la valeur au mètre carré doit être démontrée plus rapidement. En Flandre, la discussion tourne plus souvent autour du rapport qualité-prix et du coût total.
