Wie vandaag de vastgoedmarkt wil begrijpen, botst al snel op twee soorten cijfers. De Pricemeter van Immoweb en Belfius volgt de vraagprijzen op het platform. De Vastgoedbarometer van Notaris.be volgt de reële verkoopprijzen uit notariële akten. Die twee bewegen vaak in dezelfde richting, maar ze vertellen niet exact hetzelfde verhaal.
En net daarom zijn ze interessant als je ze naast elkaar legt.
De Pricemeter werkt met advertentieprijzen. Dat is het prijsniveau waar verkopers en ontwikkelaars vandaag op mikken, en waar kopers hun zoektocht op afstemmen. Het tempo ligt hoog. Vraagprijzen reageren snel op sentiment, rente en schaarste. De notariële barometer vertrekt van verkochte woningen. Ze baseert zich op de prijzen die in de notariële akte staan. Dat zijn dus geen vraagprijzen, maar definitieve transactieprijzen. Die cijfers komen iets later binnen, maar tonen wél wat kopers effectief betaald hebben.
De Pricemeter vat 2025 scherp samen. Na een stabilisatie sinds midden 2022 en magere groeicijfers in 2023 en 2024, kwam er opnieuw beweging. Op jaarbasis stegen de vastgoedprijzen volgens Immoweb met ongeveer 4 procent. Tegelijk herstelde de kredietactiviteit. Tussen januari en november 2025 werden er 12,2 procent meer hypothecaire kredieten verstrekt dan in dezelfde periode van 2024. Dat is het signaal dat ertoe doet. Niet alleen prijzen stijgen opnieuw, kopers bewegen opnieuw. De markt heeft zich aangepast aan de nieuwe renteomgeving.
Het rapport vertaalt betaalbaarheid naar één simpele maatstaf: hoeveel vierkante meter kan een huishouden nog kopen? Sinds de piek in januari 2025 ging er door stijgende prijzen en hogere rente ongeveer 8 m² koopkracht verloren. Begin januari 2026 komt de gemiddelde koopcapaciteit uit op 108 m² op nationaal niveau, mede geholpen door een loonindexatie van 2 procent in dezelfde maand. Dat klinkt technisch, maar het is extreem concreet. Wanneer koopkracht krimpt, zie je bijna altijd dezelfde verschuiving in de markt:
De verwachting in de Pricemeter is duidelijk en niet dramatisch. Rentevoeten blijven naar verwachting op een hoger niveau. Het basisscenario voor 2026 gaat uit van stabiliteit of een lichte stijging, niet van een terugval. De onderbouwing zit in macro onzekerheid, een hoge langetermijnrente en budgettaire druk. De vraag naar vastgoed blijft bestaan. Ondanks die hogere rente verwachten Immoweb en Belfius dat prijzen verder stijgen, met mogelijk tot 3,5% in 2026. De motor is structureel: een tekort aan nieuwe woningen en een vraag die ondersteund blijft door indexering en demografie. Nog een element dat vaak onder de radar blijft, maar in dit rapport wél scherp benoemd wordt: de nieuwbouwkraan staat minder open. Het aantal bouwvergunningen voor residentiële nieuwbouw daalde tussen januari en augustus 2025 met 15 procent tegenover 2024, en met 31 procent tegenover 2023. Minder nieuw aanbod betekent extra druk op het bestaande aanbod. Dat werkt door in prijs.
Er is opnieuw beweging, maar niet op de comfortabele manier van vroeger.
De rente gaat je niet redden. De onderhandeling wordt belangrijker. En timing ook. Als prijzen verder blijven stijgen terwijl rente hoog blijft, wint wie snel helder is over budget en voorkeuren.
Praktisch betekent dat vaak:
minder vierkante meters kopen, maar beter kiezen waar die meters liggen
minder marge voor renovatiekosten, dus meer aandacht voor energieprestatie en technische staat
meer nood aan begeleiding die eerlijk is over wat haalbaar is
Wat je hier als investeerder uit meeneemt
De markt blijft veerkrachtig, zelfs met hogere rente. Dat is goed nieuws, maar het is geen vrijgeleide. Je rendement wordt meer bepaald door aankoopdiscipline en productkeuze dan door algemene marktstijging.
In een omgeving met structurele schaarste werken locaties met sterke vraagfundamenten doorgaans beter. Dat sluit aan bij wat YOBO doet: stedelijke context, herbestemming, kleinschalige projecten met duidelijke positionering.
In Brussel betekent dat vooral scherp zijn op micro ligging en op het product zelf. Een goede gevel of naam alleen volstaat niet. Het plan moet kloppen, de kostenstructuur moet helder zijn en de meerwaarde moet zichtbaar blijven, ook wanneer kopers minder koopkracht voelen.
In Vlaanderen blijft de lat even hoog, maar het gesprek is anders. Kopers en investeerders willen zekerheid over wat ze krijgen voor hun budget. Wie transparant is over afwerking, energieprestatie en woonkwaliteit, wint vertrouwen. Dat is precies waar een project sterker kan staan dan de algemene markt.
De Pricemeter toont stijgingen in alle gewesten. Vlaanderen groeit in 2025 iets sterker dan Brussel, maar Brussel blijft het duurste gewest per m². Vlaanderen
Prijsbarometers zijn geen kristallen bollen. Ze zijn wel een nuchtere check op wat er gebeurt en waarom. Voor 2026 is de richting helder: de rente blijft hoger, de schaarste blijft voelbaar en prijzen blijven daardoor onder opwaartse druk. In Brussel betekent dat nog strakker kiezen en nog beter uitleggen waar de waarde zit. In Vlaanderen betekent het vooral scherp blijven op totale kost en toekomstzekerheid. Wie die signalen ernstig neemt, koopt en investeert niet op gevoel, maar op feiten.
